Depuis le décès de mon mari, mes enfants sont en désaccord. Le plus jeune, qui est maintenant docteur, se plaint du bail à ferme que possède son frère sur les terres de mon mari décédé. Pour l’instant, j’ai l’usufruit sur ces parcelles mais, je redoute qu’à ma mort, celui-ci ne les vende assez rapidement. Mon fils aîné ayant repris la ferme en 1996, il ne se trouve plus dans les meilleures périodes du bail. Afin de le protéger, nous pensons le résilier et en commencer un nouveau. Que pensez-vous de cette démarche ? Mon fils cadet a-t-il droit à une compensation de la part de son frère du fait du bail obtenu sur des terres en indivision ?
Selon la Cour d’Appel de Gand, l’héritier-agriculteur ne doit pas payer de chapeau pour les terres reçues en bail aux autres héritiers.
Vous pouvez en effet rédiger un nouveau bail si votre preneur est d’accord, mais attention qu’il s’agira d’un bail dont le bailleur est usufruitier.
Bail réductible
Le bail consenti par l’usufruitier est réductible. Cela signifie que, si l’usufruitier a consenti un bail qui excède les neuf ans sans accord du nu-propriétaire, le nu-propriétaire devenu propriétaire suite à l’extinction de l’usufruit, peut demander que la durée du bail soit réduite à la durée de la période théorique de neuf ans en cours à l’époque de l’extinction de l’usufruit. Il peut exercer ce droit sans être lié par les conditions de forme et de fond prévues par celle-ci en matière de congé donné par le bailleur et sans que le preneur puisse s’y opposer en invoquant l’article 4 de la loi.
Dans ce cas, votre fils cadet pourra récupérer des terres libres d’occupation dès la fin de l’usufruit. Il nous semble donc que vous réduisez involontairement les droits de votre fils agriculteur et qu’il serait préférable de laisser la situation telle qu’elle est.
Pas de compensation
La réponse à votre seconde question est négative. Un héritier ne peut réclamer une compensation pour le fait que son père ait accordé un droit de bail à ferme à son frère. Les héritiers reçoivent dans la succession les biens dans l’état ou ils se trouvent au moment du décès du défunt.
De plus, l’article 55 de la loi sur le bail à ferme prévoit, qu’en cas d’aliénation du bien loué, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur. Récemment, la Cour d’Appel de Gand a rejeté la demande en compensation d’un héritier pour un bail à ferme. Celui-ci demandait une compensation car un autre héritier avait reçu les terres en bail sans pas payer de chapeau. Le demandeur avançait comme argument qu’il était confronté à une terre louée sur laquelle il ne pouvait demander de chapeau. La Cour d’Appel de Gand a estimé, dans son arrêt de 6 avril 2017, que le demandeur ne prouvait pas que les droits de bail à ferme étaient une partie de l’actif de la succession, autre que la ferme qui était reprise par l’héritier – agriculteur.
