Interdiction de céder le bien ou l’exploitation
Pour comprendre cette obligation, il convient de considérer la raison d’être de ce droit de préemption du preneur. Pour éviter que le droit de préemption ne soit utilisé dans un objectif purement spéculatif, le législateur a érigé dans le chef du preneur, une interdiction temporaire d’aliéner et une obligation d’exploiter le bien durant cinq ans.
Le preneur qui a fait usage de son droit de préemption, peut, pendant cette période de cinq ans à dater de l’acquisition, uniquement céder le bien ou son exploitation à son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs.
La limite au droit de cession prévue à l’alinéa premier, ne vaut pas dans le cas où le preneur, qui a fait usage de son droit de préemption, peut revendre le bien à un acheteur qui lui garantit dans l’acte de vente une durée de bail effective de neuf années.
Risque de payer une indemnité importante
En cas de non-respect des obligations fixées à l’article 54 de la loi sur le bail à ferme, le preneur qui a exercé son droit de préemption est tenu de payer au vendeur une indemnité correspondant à 20 pourcents du prix de vente des parcelles en question (article 54, alinéa 3, de la loi sur le bail à ferme).
Le préempteur qui viole les règles risque donc une sanction très sévère.
La solution : l’autorisation du juge de paix
Il existe toutefois une possibilité pour échapper à l’obligation d’exploitation personnelle pendant cinq ans.
À la fin de l’article 54 de la loi sur le bail de ferme, il est prévu que le préempteur puisse obtenir, au préalable et pour des motifs sérieux, l’autorisation du juge de paix de céder le bien ou son exploitation.
Le préempteur doit respecter les règles de la procédure pouvant conduire à cette autorisation.
La procédure à suivre
Pour obtenir celle-ci, le préempteur doit d’abord convoquer ses anciens bailleurs (soit les vendeurs) en conciliation devant le juge de paix. Le juge compétent en la matière est celui du canton où se situe le siège de l’exploitation.
Dans la lettre par laquelle vous demandez au juge de paix de convoquer les anciens bailleurs en conciliation, décrivez la situation dans laquelle vous vous trouvez. Le juge ne pourra délivrer d’autorisation que pour des motifs sérieux. Il est donc important de mentionner lesdits motifs dans cette même lettre.
Si vos anciens bailleurs se présentent à l’audience de conciliation et approuvent l’autorisation, il sera plus facile pour le juge de paix de vous l’accorder. Dans ce cas, vous pouvez leur proposer de se présenter volontairement devant le juge de paix quant à la procédure de fond, ce qui vous épargnera les frais d’huissier de justice.
Notons que l’accord des anciens bailleurs n’oblige pas le juge de paix à donner l’autorisation. Comme la loi ne décrit pas la notion de « motifs sérieux », c’est le juge de paix qui doit décider souverainement si vous entrez dans les conditions pour obtenir l’autorisation demandée.
Sont reconnus comme motifs sérieux : de graves problèmes de santé et le décès de l’agriculteur.
Si les anciens bailleurs ne se présentent pas à l’audience de conciliation ou s’ils contestent l’autorisation demandée, vous serez obligé de citer vos anciens propriétaires dans la procédure de fond. Cette citation entraînera des frais d’huissier de justice inévitables.
Le tiers candidat acquéreur ne doit pas être convoqué en conciliation ni cité devant le juge de paix dans la procédure sur le fond. La procédure pour obtenir l’autorisation, visée par l’article 54 de la Loi sur le bail de ferme, se déroule en absence de celui-ci, qui n’a pas pu acheter à cause de l’usage du droit de préemption.
