La durée des baux à ferme : pour la stabilité d’occupation du preneur

Il n’est une inconnue pour personne que les baux à ferme sont souvent envisagés et réfléchis, non pas à court terme, mais à moyen, voire à (très) long terme.

La philosophie de la loi sur le bail à ferme repose sur l’idée de la protection du preneur, et un des modes de protection consiste précisément à lui garantir une stabilité d’occupation. Or, parler de stabilité d’occupation induit forcément la possibilité, pour l’occupant, d’envisager son titre d’occupation à long terme.

S’il a été question, à l’époque, du souhait législatif de garantir au preneur une stabilité d’occupation, c’est précisément parce que toute exploitation agricole ne peut envisager l’exercice de sa profession que s’il dispose de superficies d’exploitation.

Disposer de superficies d’exploitation passe soit par l’accès à la propriété, soit par la location. L’accès à la propriété, a fortiori à l’heure actuelle vu le prix des terres, n’est pas ouvert à chacun si bien que, plus que jamais du point de vue des exploitants agricoles, l’idée de stabiliser l’occupation se justifie.

Protéger l’approvisionnement national

On ne perdra pas non plus de vue qu’à l’époque des prémisses de la loi sur le bail à ferme, le monde ne vivait pas (encore) à l’heure de la globalisation.

Les connexions, quelles qu’elles soient, étaient forcément moins rapides, et il n’était pas question de manger à 8h du matin, heure belge, une banane cueillie la veille à l’autre bout du monde…

Or, on sait que l’objectif de l’agriculture est la production agricole et, donc, est absolument indispensable pour remplir les estomacs de tout un chacun.

Il fallait donc, à travers l’agriculture, assurer la production pour garantir l’approvisionnement national en nourriture, ceci étant impossible sans que les exploitants agricoles ne puissent avoir accès à la terre.

Le vainqueur est impérativement la loi

C’est ainsi que, parmi les droits importants octroyés à tout locataire à ferme, figure, notamment celui de la (longue) durée d’occupation. Il est important de rappeler, à ce stade, que la loi sur le bail à ferme est une loi impérative. Ceci signifie qu’elle s’applique d’autorité même si une convention (un contrat) contraire à la loi a été signée.

Dans un « match de boxe » entre la loi et un contrat de bail à ferme (si ledit contrat va contre les intérêts du preneur prévus par la loi), c’est d’office la loi qui en sortira vainqueur…

L’article 56 de la loi sur le bail à ferme le prévoit expressément. Autant dire, donc, qu’il est inutile de tenter, via une convention ou un contrat, de détricoter les droits du preneur, notamment sur la durée du bail, pour éluder les dispositions impératives de la loi sur le bail à ferme.

De fait, ledit article 56 de la loi prévoit que : « Sont réputées inexistantes toutes conventions par lesquelles le preneur, d’une manière expresse ou tacite, renonce, en tout ou en partie, aux droits que lui confèrent les articles 1720, alinéa 2, 1721, 1722 et 1755, ainsi que tous usages contraires à ces dispositions. C’est aussi le cas pour les droits à lui conférés par les articles 3 à 15, 17, 19 à 28, 31, 32, 34, 35, 38, 40, 41, 43, 45 à 51, 55. (…) » .

Et parmi tous les articles listés par l’article 56, il y a notamment les articles 4 et suivants qui, on vous le donne en mille, concernent précisément les types de baux et les diverses durées de baux envisageables.

Un minimum de 9 ans

Le principe de base, contenu à l’article 4 de la loi sur le bail à ferme, est que la durée d’un bail à ferme est fixée par les parties au contrat elles-mêmes. À ceci près, et ce n’est pas sans importance, que l’article 4 prévoit que la durée « ne peut être inférieure à 9 ans » et que « si une durée inférieure a été stipulée (ndlr : convenue), elle est de plein droit (ndlr : automatiquement) portée à 9 ans » . On peut donc faire ce qu’on veut MAIS sans descendre en dessous de 9 ans, à suivre l’article 4.

Nous verrons, au cours des prochaines parutions, que la loi organise et encadre des baux de durée supérieure à 9 ans, tout comme elle autorise, mais dans des cas très spécifiques, des durées d’occupation inférieure à 9 ans…

Henry & Louise Van Malleghem,

avocats au Barreau de Tournai