Droit de préemption: un droit partagé avec la Région wallonne

La mise en concurrence du droit de préemption du preneur avec celui de la Région wallonne est assez peu connue mais pourtant bel et bien réelle. L’idée de ce droit de préemption tient à la nécessité, pour l’autorité publique, de disposer d’une manne suffisamment bien remplie, dans un ou plusieurs zones déterminées de la Région, de terres agricoles, ce pour l’accomplissement de projets d’intérêt général. Citons, d’emblée et au titre d’exemple, les remembrements…

Pour rappel, le droit de préemption du preneur à ferme est consacré par les articles 47 et suivants de la loi sur le bail à ferme. Pratiquement, on considère que le droit de préemption du preneur est respecté :

 Soit après lui avoir permis de « s’aligner » suite à la signature d’un compromis de vente signé avec un tiers sous la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption par le preneur ;

 Soit dans le cas où le bailleur, au fait de la location de son bien par un agriculteur, trouve accord en direct avec ce dernier pour lui vendre son bien.

En zone susceptible d’aménagement foncier

En sus du droit de préemption légalement reconnu au preneur occupant, le décret du 27 mars 2014 relatif au Code Wallon de l’Agriculture reconnaît à la Région wallonne (RW), en son article D358, un droit de préemption dans certaines conditions. La lecture de ce joyeux « charabia juridique  » permet à elle seule de prendre la mesure de la complexité du mécanisme lié au droit de préemption de la Région wallonne lorsqu’il est question de le mettre en concurrence avec celui du preneur… Il peut être synthétisé comme suit.

Ce droit de préemption ne concerne que les biens sis dans une zone reconnue par le Gouvernement wallon comme susceptible d’un aménagement foncier, le cas échéant pour une durée particulière. La première démarche du notaire en charge de la vente consiste donc à vérifier si le bien en vente est sis dans pareille zone (pour les particuliers, une application du site WalOnMap permet de déterminer les zones préemptables par la RW). Si tel est le cas, il s’impose de vérifier si le droit de préemption dont serait titulaire la Région wallonne n’est pas soumis à une exception.

Un droit attribué sauf lorsque…

Les exceptions qui nous intéressent sont reprises à l’article D358 §2, al.1 et al.5 : elles concernent les cas où le bien en vente est loué par un exploitant agricole.

« §2. Un droit de préemption est attribué à la Région wallonne lors de la vente des biens se trouvant dans les zones où un aménagement foncier rural est en cours en vertu du chapitre 3 du présent titre, dans les zones désignées par le Gouvernement comme étant susceptibles d’un aménagement foncier ou dans les zones expressément désignées par le Gouvernement pour une durée qu’il détermine, sauf :

(…)

1° lorsque le preneur qui exploite le bien depuis plus d’une année complète, soit personnellement, soit par l’intermédiaire de son conjoint ou cohabitant légal, ses descendants ou ceux de son conjoint ou cohabitant légal, exerce son droit de préemption conformément à la loi du 4 novembre 1969 relative au bail à ferme ;

(…)

5° lorsque le bien fait l’objet d’une vente suite à une offre faite directement par le preneur sans qu’il ne doive recourir au droit de préemption dont il bénéficie en vertu de la loi du 4 novembre 1969 relative au bail à ferme, à condition qu’il démontre qu’il exploite le bien depuis plus d’une année complète à compter de la date à laquelle le contrat de vente définitif a obtenu date certaine, pour des activités agricoles, à l’exception de la culture de sapins de Noël, soit personnellement, soit par l’intermédiaire de son conjoint ou cohabitant légal, ses descendants ou ceux de son conjoint ou cohabitant légal, et qu’il ne revende pas le bien acquis dans un délai de cinq ans, à défaut de quoi les modalités prévues au paragraphe 6 du présent article seront appliquées ;

(…) »

La première exception est rencontrée lorsque :

(1)  le bien en vente est occupé par un fermier depuis un an au moins et

(2)  le fermier en question exerce le droit de préemption dont il est titulaire (le fermier ou un membre éligible de la famille).

La seconde exception est rencontrée lorsque :

(1)  le bien en vente est occupé par un fermier depuis un an au moins (le fermier ou un membre éligible de la famille),

(2)  le fermier en question a fait offre pour l’acquisition du bien et

(3)  le bien ne soit pas revendu dans un délai de cinq années.

Mutatis mutandis, ces deux exceptions couvrent une réalité de terrain identique. Ces exceptions démontrent clairement que les textes applicables (loi sur le bail à ferme ou Codt) rendent le droit de préemption du preneur prioritaire par rapport au droit de préemption de la Région wallonne.

Délai d’exercice plus long

Au niveau de sa mise en application concrète et pratique, l’article D358 précise encore, en son §4, qu’en règle générale, lorsque le bien est loué à ferme et que le preneur dispose d’un droit de préemption en vertu de la loi sur le bail à ferme, le notaire est tenu de notifier simultanément au preneur et à la Région wallonne l’offre de préemption. Cette notification fait courir un délai de 2 mois à la Région wallonne qui suit le délai de 1 mois dont dispose le preneur pour exercer son droit de préemption (autrement dit, le délai de la RW est de 2 mois + 1 mois, soit 3 mois). Lorsque le bien est occupé par le preneur et que celui-ci ne dispose pas d’un droit de préemption, le délai d’acceptation de la Région wallonne est de 3 mois à dater de la notification qui lui a été faite. Le paragraphe 4 de l’article D358 est ainsi rédigé :

« §4. En cas de vente de gré à gré dans les cas où la Région wallonne bénéficie du droit de préemption conformément au paragraphe 2, l’offre faite au preneur pour lui permettre d’exercer son droit de préemption est faite simultanément à la Région wallonne auprès du Gouvernement qui peut l’accepter au plus tard dans les deux mois qui suivent le délai dont dispose le preneur pour accepter l’offre qui lui est faite. S’il s’agit de biens sur lesquels le preneur ne jouit pas du droit de préemption, l’offre est notifiée directement à la Région wallonne auprès du Gouvernement qui peut l’accepter dans les trois mois de sa notification. Les offres peuvent être introduites sous forme électronique conformément aux articles D.61 à D.63. Si l’offre n’est pas acceptée dans le délai, aucune vente de gré à gré ne peut être consentie par le propriétaire à un autre que le preneur, à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables, sans l’accord de la Région wallonne par le biais de son Gouvernement. Après un délai d’un an à dater de l’offre, le bien ne peut être vendu de gré à gré, même dans les conditions prévues à l’alinéa 1er, sans qu’une nouvelle offre ne soit faite à la Région wallonne auprès de son Gouvernement. L’officier instrumentant qui passe un acte de vente de gré à gré à une personne autre que le preneur notifie à la Région wallonne auprès de son Gouvernement le prix et les conditions de la vente, dans le mois de l’enregistrement. »

En cas de méconnaissance

Enfin, le paragraphe 6 de l’article D358 envisage la sanction à prévoir si le droit de préemption de la Région wallonne est méconnu :

« §6. En cas de vente faite en méconnaissance du droit de préemption de la Région wallonne, celle-ci peut exiger soit d’être subrogée à l’acquéreur, soit de recevoir du vendeur le versement d’une indemnité s’élevant à vingt pour-cent du prix de vente. Les dispositions de la loi du 4 novembre 1969 relative au bail à ferme relatives à la méconnaissance du droit de préemption du preneur sont d’application. »

Voilà donc un bref aperçu du droit de préemption de la Région wallonne qui peut, en certains cas, surprendre les preneurs ou les tiers-acquéreurs qui ne l’ont « pas toujours vu venir ». En cas de vente d’un bien rural loué par un exploitant agricole, la prudence guide de s’informer de la chose auprès du notaire consulté, que l’on soit vendeur, tiers-acquéreur ou preneur…

Henry & Louise Van Malleghem,

avocats au Barreau de Tournai