Suite à un congé contesté, réintégrer un bien est une question de délai
La matière du bail à ferme est tout autant complexe que passionnante. Elle a ce mérite extraordinaire d’avoir été formatée à la réalité du monde agricole et, donc, d’envisager, au maximum, les cas de figure qui peuvent se présenter. Le sujet qui nous intéresse, à travers la présente parution, en est une nouvelle démonstration.
Imaginons un bailleur et un preneur. Imaginons qu’il existe, entre ce bailleur et ce preneur, une relation contractuelle de bail à ferme : B prend à bail à A un terrain agricole. Imaginons maintenant que A se trouve être l’heureux papa de C et que C a la chance d’exercer la belle profession qui est celle d’agriculteur. Voilà donc que notre bon A souhaite confier à C l’exploitation des parcelles données à bail à B.
Comment réaliser l’objectif ?
Par la voie de la notification d’un congé, évidemment : A envoie à B un congé pour le motif d’exploitation personnelle au profit de C. Voilà que B ne l’entend pas de cette oreille et, conformément à l’article 12§4 de la loi sur le bail à ferme, en vient à contester le congé reçu. Au détour d’une longue, âpre et féroce procédure, un tribunal en vient à valider le congé et, ainsi, à ordonner à B de libérer les parcelles louées à l’expiration du délai de préavis, disons le 31 décembre 2025 dans notre exemple imaginaire (mais pourtant bien souvent réel).
Il est à noter que, dans son délibéré, le tribunal a eu à se pencher sur le caractère sincère et sérieux du congé, ce qui revient à dire qu’il a eu à s’interroger sur le caractère plausible de l’intention manifestée par le congé de considérer que C exploitera à titre personnel, effectif et continu les parcelles pendant 9 ans. Nous voilà au 1er janvier 2026, et B, sommé de libérer les parcelles, s’est exécuté. Place, donc, à C. B « ne l’a toujours pas digéré » et tiens à l’œil C quant à ce qu’il fait des parcelles. À cette occasion, le voilà à constater que, dans les mois qui suivent son expulsion, c’est un autre agriculteur que C qui exploite les parcelles.
Droit de regard du juge
Le cas n’est pas si rare et peut donner l’occasion à l’exploitant évincé, B en l’occurrence, d’agir en réintégration et/ou dommages et intérêts. Il faut comprendre que le juge a une charge juridictionnelle de vérifier les conditions de légalité du congé dans le cadre de la procédure relative à la validation du congé si elle a lieu (disons que c’est son droit de regard a priori) mais a également, s’il est saisi pour cela, à vérifier que l’intention manifestée dans le congé (l’exploitation personnelle par le bénéficiaire du congé, C dans l’exemple) a été correctement exécutée après que le congé ait été validé (disons que c’est son droit de regard a posteriori). Ce dernier droit de regard n’interviendra ainsi que si le preneur évincé, B, décide de saisir le juge dans l’optique d’être réintégré et/ou de percevoir des dommages et intérêts.
Précisons à ce stade que, si l’exemple de la présente parution tient au congé pour le motif d’exploitation personnelle, d’autres types de congés validés peuvent être le socle factuel d’une action en réintégration / dommages et intérêts.
Ce que dit la loi
La base légale de pareille action judiciaire est visée à l’article 13 de la loi sur le bail à ferme. L’article 13 al.1er de la loi vise le cas de l’exploitation personnelle, l’article 13 al.2 visant les autres types de congé. Examinons chacun de ces alinéas.
L’article 13 al.1er de la loi est ainsi rédigé :
« Le preneur qui a évacué les lieux loués à la suite d’un congé donné pour exploitation personnelle a droit à sa réintégration dans les lieux loués avec dommages-intérêts ou, s’il le souhaite, aux dommages-intérêts seuls, si, sans motifs graves, plus de six mois et moins de neuf années après l’évacuation du bien, celui-ci ne se trouve pas exploité par la personne ou les personnes indiquées dans le congé comme devant assurer cette exploitation. En cas de contestation, la charge de la preuve incombe à celui ou à ceux en faveur de qui le congé a été donné ».
Un délai de reprise d’exploitation
Reprenant l’exemple cité ci-avant, on comprend de la lecture de ce texte légal que C dispose d’un « délai de purgatoire » de six mois à partir du 1er janvier pour entamer l’exploitation des parcelles concernées par le congé ET doit assumer l’exploitation personnelle, effective et continue de ces parcelles durant un délai de neuf ans prenant cours, aussi, le 1er janvier 2026. La loi offre à B la possibilité de solliciter sa réintégration dans les lieux loués OU des dommages et intérêts seuls.
Il importe d’ajouter que, de façon précise, la loi règle la question de la charge de la preuve : B doit-il prouver que C n’a pas exploité les parcelles dans les délais légaux ou est-ce à C de prouver qu’il a bel et bien exploité les parcelles ? Et qu’a à dire A ? La question est intéressante car il est parfois difficile, dans un conflit judiciaire, de déterminer la répartition de la charge de la preuve à assumer. On comprend ici qu’il appartient à C de prouver, ce qui autorise, d’une certaine manière, B à pouvoir adopter une attitude attentiste et à ‘voir venir’…
Mais la question est encore intéressante dès lors que, si la loi impose à C de prouver, c’est qu’elle envisage qu’il soit partie à la procédure. Il s’en déduit ainsi qu’agissant sur base de l’article 13 al.1er de la loi, B devra à la fois intenter le procès contre A, avec qui il eut des liens contractuels et avec qui il en aura encore s’il est réintégré (A était et sera peut-être le bailleur), mais également contre C, avec qui, pourtant, il n’a jamais eu et n’aura jamais de lien contractuel. L’idée, semble-t-il, est de considérer que C, et non A, est en mesure de prouver puisqu’il est le bénéficiaire du congé. La question ne se pose évidemment pas lorsque A est le bénéficiaire de son propre congé.
Suite au prochain numéro : entretemps, prudence face à la loi sur le bail à ferme…
avocats au Barreau de Tournai
