Le motif de congé visé à l’article 55 al.2:au risque de devoir rapidement quitter les lieux

En tant que tel, ce dernier ne contient pas réellement de motif de congé inconnu des lecteurs du Sillon Belge puisqu’il s’agit à nouveau d’une forme de variante temporelle de congé pour le motif d’exploitation personnelle. Pour bien en comprendre la portée, il est d’abord utile de le lire l’article 55 en son entièreté :

« Si le bail a une date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé dans les droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail prévoit la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.

Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis un an au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l’article 7, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété. Ce délai est prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante. »

Date certaine ou pas

La loi aborde, en fait, à travers l’article 55, ce qu’il en est des droits et des obligations de l’acquéreur à titre onéreux (payant) ou à titre gratuit de biens loués. Pour ce faire, elle opère une distinction selon que le bail a date certaine ou pas.

La notion de date certaine est traditionnellement définie à l’article 8.22 du Livre 8 du Nouveau Code Civil, ainsi rédigé :

Art. 8.22. Date certaine de l’acte sous signature privée

L’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que :

1° du jour où il a été enregistré, ou

2° du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique, ou

3° du jour où au moins l’une des parties se trouve dans l’incapacité de modifier l’acte ou sa date, notamment suite au décès de l’une d’elles.

L’idée est de déterminer de façon « certaine » pour reprendre l’opportun terme légal, la date du bail, et c’est l’article 8.22 qui indique dans quelles conditions un document a date certaine.

Pile et face

Pour en revenir à nos moutons, l’article 55 al.1er  de la loi sur le bail à ferme dicte que, quand le bail a date certaine, l’acquéreur, donc nouveau bailleur, « reçoit » (c’est le côté pile du terme « subrogé ») les droits de l’ancien propriétaire MAIS « est tenu de respecter » (c’est le côté face du terme « subrogé ») les obligations (les charges, disons) de l’ancien propriétaire. L’intérêt d’évoquer cette transmission des droits et obligations entre ancien et nouveau bailleurs, en matière de congé, concerne surtout et essentiellement les moments autorisés de notification de congé et les délais de préavis.

Nouveauté de la dernière réforme

L’alinéa second de l’article 55, lui, est récent en ce sens qu’il est une des nouveautés issues de la réforme de la loi sur le bail à ferme suite au décret wallon du 2 mai 2019. L’attention à son sujet doit être attirée car il est de nature à surprendre le preneur dans son droit d’occupation et sa durée. Décortiquons-le pour bien le comprendre.

L’article 55 al.2 de la loi contient, en fait, des modalités particulières de délai pour notifier un congé pour le motif d’exploitation personnelle par un acquéreur d’un bien rural loué en vertu d’un bail à ferme qui n’a pas date certaine au sens de l’article 8.22 précité. La loi indique que, lorsque le bail n’a pas date certaine, l’acquéreur peut notifier au preneur en place un congé pour le motif d’exploitation personnelle (s’il répond aux conditions légales des articles 9 et 12, bien entendu) dans un délai de 3 mois à dater de l’acte authentique constatant le transfert de propriété. Ce congé doit être assorti d’un délai de préavis de 6 mois, ce qui suppose donc que, à imaginer un acquéreur notifiant congé le lendemain de la signature de l’acte authentique, le preneur en place pourrait être « évacué » du bien loué de façon très très rapide  !

Citons l’exemple suivant. Un acte authentique de vente est signé le 2 janvier 2024 entre A, vendeur, et B, acheteur. Le 3 janvier, B, cultivateur, notifie à C, preneur en place, un congé pour le motif d’exploitation personnelle. Le délai de préavis est de 6 mois et prend cours le 3 (ou le 4) janvier, ce qui suppose donc qu’à défaut de contestation du congé par le preneur en place dans le délai légal de 3 mois devant le Juge de Paix compétent, le congé en question sortira ses effets dès le 3 ou 4 juillet 2024 (3 ou 4 janvier + 6 mois)…

Réfléchir à la possibilité de préempter ?

Cet article 55 al.2 de la loi sur le bail à ferme doit-il donc faire réfléchir très sérieusement le preneur qui reçoit la possibilité de préempter lorsque le bail dont il est titulaire n’a pas date certaine ?

A priori, oui puisque, si l’acquéreur remplit les critères pour notifier un congé pour le motif d’exploitation personnelle, l’éviction du bien loué peut être rapide.

Il reste que, la réforme de 2019 étant ce qu’elle est, l’article 55 al.2 a rapidement fait l’objet de sérieuses critiques de la part des habitués de la matière. Critiques à ce point sérieuses que, par un Jugement rendu en date du 7 juin 2023, le Tribunal de Première Instance de Charleroi, statuant en degré d’appel, a saisi la Cour Constitutionnelle de Belgique à son sujet, lui trouvant des couleurs d’anti-constitutionnalité, c’est-à-dire de non-conformité avec la Constitution Belge (rien que cela), ce pour des raisons assez techniques qu’il serait difficile d’exposer ici en quelques lignes… Et la Cour Constitutionnelle, par son arrêt du 16 mai 2024, a considéré que l’article 55 al.2 de la loi sur le bail à ferme contenait en effet des difficultés de constitutionnalité…

À ce stade donc, il semblerait difficile à un Juge qui serait saisi d’une contestation d’un congé notifié sur base de l’article 55 al.2 de la loi de le valider alors que la Cour Constitutionnelle a trouvé à redire à son sujet ! Affaire à suivre donc puisqu’il est autorisé d’imaginer que le Parlement Wallon réexaminera, une nouvelle fois (cfr. toute la problématique de la règle nouvelle des 4 périodes d’occupation), sa – mauvaise – copie !

Rappelons que la matière est complexe et que la question des délais est toujours épineuse  : mieux vaut donc être conseillé que d’agir tout seul « dans son coin »…

Henry Van Malleghem,