Pour la deuxième année consécutive, la Fédération royale du notariat belge a présenté son baromètre des terres agricoles. Celui-ci nous informe quant à l’évolution du prix des terres agricoles à l’échelle nationale, régionale et provinciale, que les terres soient cultivées ou destinées à accueillir des animaux. Les vergers et forêts ne sont pas inclus dans l’analyse.
44.696 €/ha, en moyenne
Selon ladite Fédération, au premier semestre 2019, le prix moyen des terres agricoles s’élevait à 44. 696 €/ha dans notre pays, soit une baisse de 3,9 % par rapport à 2018. Depuis 2014, les prix ont néanmoins enregistré un impressionnant bond : +22,9 %. En 5 ans, un acheteur doit donc débourser en moyenne 8.000 € en plus pour acquérir un hectare de terre agricole. En tenant compte de l’inflation (8,2 %), cela représente une augmentation de la valeur réelle de 14,7 %.
La baisse constatée durant le premier semestre 2019 est notable. Cependant, comme il ne s’agit que de chiffres recueillis sur les six premiers mois de l’année, il est encore trop tôt pour dire s’il s’agit d’un véritable changement de tendance. « Le constat d’un ralentissement, voire d’une stabilisation des prix, doit être analysé avec prudence car basé sur un nombre de transaction encore réduit. Ce qui semble se dessiner de manière plus marquée est la reprise de vente de parcelle plus petite (1 ha, voire moins ) », constate le notaire Denis Grégoire, porte-parole de Notaire.be.
Namur, seule province en hausse côté wallon
En Wallonie, le prix moyen d’un hectare de terre agricole lors des 6 premiers mois de 2019 était de 32.216 €, soit 28 % inférieur à la moyenne nationale. Ce chiffre cache de grandes disparités provinciales, puisque le prix moyen varie de 24.744 €/ha en province de Luxembourg à 40.968 €/ha en Brabant wallon (figure 1).
Toujours sur le premier semestre 2019, le prix moyen d’un hectare agricole a reculé de 1 % au sud du pays. Sur la période 2014-2019, le prix d’un terrain agricole a bondi de 31,8 %, passant de 24.500 €/ha pour atteindre les 32.216 €/ha susmentionnés. En tenant compte de l’inflation, la croissance nominale des prix est de 23,6 %.
Les prix moyens des terres agricoles varient fortement : de 24.744 €/ha en province de Luxembourg à 60.443 €/ha en Flandre occidentale.
Toutes les provinces wallonnes connaissent une baisse du prix moyen au premier semestre 2019, sauf celle de Namur. Dans cette province, le prix moyen augmente même de 17,5 % pour atteindre 37.286 €/ha. Cela représente un coût supplémentaire moyen de 5.500 €/ha. Cette augmentation s’explique par la vente de plusieurs parcelles agricoles à plus de 60.000 €/ha. La taille moyenne des parcelles dans la province de Namur a aussi fortement chuté passant de 2,3 ha pour le premier semestre 2018 à 1,4 ha pour le premier semestre 2019.
De son côté, la province de Luxembourg connaît une baisse du prix moyen pour la deuxième année consécutive. Bien qu’elle reste la province la moins chère du pays, c’est celle qui connaît la hausse la plus élevée depuis 2014 : +48,2 %, malgré des baisses en 2018 et pour les six premiers mois de 2019. Après inflation, sur cette même période, cela correspond à une période de 40 %.
Dans les provinces du Brabant wallon (la plus chère de Wallonie) et de Liège, la baisse fait, quant à elle, suite à une forte augmentation des prix l’an dernier.
Plusieurs explications
Plusieurs éléments peuvent expliquer le ralentissement constaté, selon les notaires.
La réforme du bail à ferme, qui entrera en vigueur le 1er janvier prochain, pousse de potentiels vendeurs à temporiser. La faiblesse des taux d’intérêt joue également. Énormément de gens sont peu enclins à vendre si c’est pour placer le fruit de la vente sur des comptes d’épargne dont les taux d’intérêt sont inférieurs à l’inflation. Enfin, « il y a aussi énormément d’incertitude autour de l’avenir de l’agriculture. L’investissement foncier reste quelque chose de très compliqué », note Renaud Grégoire.
La Flandre, plus coûteuse
Du côté de la Flandre, une parcelle de terre agricole coûtait, au premier semestre 2019, 52.427 €/ha en moyenne, soit 17 % de plus que la moyenne nationale. Les terres agricoles flamandes sont les plus coûteuses du pays, entre 42.600 €/ha en Brabant flamand et 60.443 €/ha en Flandre occidentale. Par ailleurs, dans trois des cinq provinces, les prix sont largement supérieurs à la moyenne nationale : Flandre occidentale (+35 %), Flandre orientale (+27 %) et Anvers (+25 %).
Le prix d’un hectare de terre agricole a reculé de 3,1 % au nord du pays. Sur la période 2014-2019, le prix des terrains agricoles a grimpé de 26,1 %. Compte tenu de l’inflation, cela représente une hausse de la valeur réelle de 17,9 %.
Les provinces d’Anvers, de Limbourg et de Flandre occidentale enregistrent une baisse du prix moyen au premier semestre 2019. Des hausses sont constatées en Flandre orientale et en Brabant flamand. Cette dernière est par ailleurs la moins chère de Flandre, bien que les prix pratiqués y soient supérieurs à ceux observés en Wallonie.
Des parcelles de plus en plus petites
Les parcelles vendues sont de plus en plus petites, aussi bien au sud qu’au nord du pays.
En Wallonie, la superficie a diminué de près d’un cinquième sur les 5 dernières années passant de 1,7 ha en 2014 à 1,4 ha au premier semestre 2019. En Flandre, la superficie moyenne est passée de 1,2 h en 2014 à 0,9 h pour les six premiers mois de 2019. Si les parcelles sont plus petites de ce côté-là du pays, la province de Flandre occidentale fait figure d’exception. En effet, les terres agricoles y sont en moyenne les plus grandes (1,7 ha) et les plus chères (60.443 €/ha) de tout le pays.
La valeur d’une terre agricole dépend de sa localisation, de son environnement, de sa disposition ou encore de la qualité de son sol, explique la Fédération royale du notariat belge. Au sein d’une même province, le prix peut parfois fortement varier.
La valeur est également fortement influencée si la parcelle est libre d’occupation ou déjà louée. Selon l’Observatoire du foncier agricole wallon, dans son rapport 2018, les terres agricoles libres d’occupation coûtent environ 23 % plus chères que les terres déjà louées.
