Quelles règles pour les motifs de congé liés à la nature urbanistique de la parcelle?
Sous ce titre un tantinet «
La matière des congés en bail à ferme peut être vue comme une pieuvre dont les tentacules s’articulent les unes avec les autres pour être efficaces : ainsi, un congé ne sera bon et valide, d’un point de vue légal, que s’il répond à TOUS les critères légaux qui le concernent. C’est peu dire que la loi est stricte à ce sujet et encadre l’envoi du congé avec précision, sévérité et rigueur.
Au niveau de la méthodologie, la matière étant complexe et fournie, il est proposé de la répartir sur plusieurs parutions, étant entendu que ces parutions présenteront une suite cohérente et logique et que, mises ensemble, elles devraient donner un aperçu généralisé de ce que contient la loi à ce sujet.
Question de vocabulaire
Le congé est, en droit, un acte juridique unilatéral (c’est-à-dire émanant d’une partie au contrat) exprimant l’intention d’une partie au contrat de mettre fin au contrat en cours, en l’occurrence au contrat de bail en cours : il s’agit donc, dans le chef du bailleur, de signifier au preneur qu’il met fin au contrat de bail parce que la loi l’y autorise.
Notons que le congé n’est pas réservé au bailleur puisque, même si le cas est rare, le preneur qui entend mettre fin au bail doit, lui aussi, notifier congé au bailleur (nous le verrons plus tard).
Notons encore qu’il n’est pas question ici d’envisager la résiliation/résolution du bail aux torts et griefs du preneur, par exemple parce qu’il sous-loue ou qu’il ne paie pas ses fermages : il s’agit là d’une démarche juridique (et judiciaire, souvent) autre…
Les motifs de congé sont à considérer comme les raisons légales ouvertes à une partie au contrat de bail pour y mettre fin. Il importe de savoir que la loi énumère limitativement les motifs de congé si bien qu’il n’est pas autorisé d’envoyer un congé sur base d’un motif non énuméré par la loi. Les motifs de congé semblent pouvoir être catégorisés en ce sens qu’ils se rattachent soit à la destination du bien loué, soit à l’intention d’utilisation du bien loué de la partie qui notifie le congé, soit éventuellement à la durée du bail.
Les motifs de congé visés à l’article 6 de la loi
Les articles 6 §1er 1° à 4° (et 7 10°) de la loi sont ceux qui autorisent, à certaines conditions, le bailleur à mettre fin au bail en raison de la nature urbanistique du bien loué, ce en lien avec un projet particulier (sa destination) que ce bailleur entend attribuer audit bien. L’exemple parfait est celui du terrain à bâtir ou à destination industrielle.
Les articles 6 §1er 5° et 6° de la loi sur le bail à ferme sont ceux qui autorisent, à certaines conditions, le bailleur qui est une administration publique ou une personne morale de droit public à notifier un congé en lien avec une cause d’utilité publique.
L’article 6 §2 de la loi sur le bail à ferme évoque le congé dit « pour usage familial », soit le congé que le bailleur donne au preneur pour une superficie maximale de 20 ares sur un terrain contigu à sa maison d’habitation.
L’article 6 §4 de la loi sur le bail à ferme évoque lui le congé pour vendre libre d’occupation une parcelle d’une superficie maximale de 2 hectares ou 10 % d’un ensemble de parcelles d’un seul tenant. Ce congé, nouveau depuis le décret wallon du 2 mai 2019, prévoit des conditions d’application particulièrement strictes.
À n’importe quel moment pour ce type de congé
En termes de timing d’envoi du congé, l’article 6 §1er alinéa 1er prévoit que le bailleur peut mettre fin au bail via un desdits congés susmentionnés à tout moment, soit, donc, à n’importe quel moment de la vie du bail (sauf 7 10° qui ne peut être envoyé que pour l’échéance de la période en cours).
Les délais de préavis sont prévus à l’article 11.
L’article 11 1. de la loi sur le bail à ferme prévoit que tous les congés ci-avant mentionnés (sauf 6 §4) ne peuvent être donné qu’avec un délai de préavis minimum de 3 mois, étant précisé que le bail est prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante.
L’article 11 1/1 de la loi sur le bail à ferme prévoit que le congé visé à l’article 6 §4 doit être donné au moins 6 mois avant la vente.
, avocat au Barreau de Tournai
