Congés: les motifs visés à l’article 7, quels sont-ils? Dans quels délais?

Pour bien saisir la portée de la présente parution, il est conseillé, avant de la lire, de se rafraîchir la mémoire en parcourant une nouvelle fois la première parution du 9 mai 2024 traitant des formes, motifs et de la validité d’un congé.

Dix motifs de congé

Les motifs de congé visés à l’article 7 de la loi sur le bail à ferme sont au nombre de 10 :

– Article 7 1° : Il s’agit du «  fameux » congé pour le motif d’exploitation personnelle. Du point de vue du bailleur, il s’agit donc de récupérer la disposition de tout ou partie des biens loués pour les cultiver lui-même ou en confier l’exploitation à un parent visé par la loi (descendant, enfant adoptif, cohabitant légal, conjoint, etc etc.). À noter que le même motif de congé est visé à l’article 8 (et 55 de la loi) mais dans des conditions différentes au niveau du moment auquel le congé peut être envoyé et de la liste des bénéficiaires possibles du congé et de l’étendu du congé.

_ Article 7 2° : Il s’agit d’un motif de congé assez peu utilisé en pratique et qui, concrètement, autorise le bailleur à mettre fin au bail relatif au bien loué vis-à-vis d’un preneur déterminer pour confier ce même bien loué à un autre preneur du même bailleur. Autrement dit, le bailleur reprend à son preneur 1 pour remettre à son preneur 2. Ce type de congé est soumis à de strictes conditions.

– Article 7 3° : À nouveau, ce motif de congé est assez rarement utilisé en pratique. En substance, il permet au bailleur de notifier congé à divers preneurs pour constituer, entre ces mêmes preneurs, des blocs d’exploitation. Il s’agit en fait de réaliser un « remembrement d’occupation privé » et donc de placer un preneur 1 à tel endroit et un preneur 2 à tel autre endroit, de façon à les installer dans des blocs d’occupation.

– Article 7 4° : On parle encore de cas très rares. Le bailleur notifie congé au preneur, et ce, dit la loi, pour diviser l’exploitation du preneur en deux ou plusieurs exploitations nouvelles, dans un cadre de raisons économiques sérieuses (l’expression est assez vague) ou de raisons d’ordre social/familial (l’expression est tout aussi vague bien que la loi évoque des exemples tels l’installation de jeunes ménages, la création de « petites propriétés terriennes »…).

– Article 7 5° : La loi autorise sur cette base légale l’envoi d’un congé si la composition de famille du preneur est à ce point modifiée que l’exploitation du bien loué en est gravement compromis…

– Article 7 6° : Il est ici question de mettre fin au bail au motif que le preneur, par le fait d’une mauvaise culture (bien loué non bâti) ou d’une négligence grave (bien loué bâti), contribue à la dépréciation du bien loué.

– Article 7 7° : Ce motif de congé autorise le bailleur à mettre fin au bail dès l’instant où, par son comportement, le preneur profère à l’encontre du bailleur (ou des membres de sa famille vivant sous son toit) des injures graves ou des actives d’hostilité manifeste…

– Article 7 8° : Ce motif de congé autorise le bailleur à mettre fin au bail dès l’instant où le preneur a été condamné judiciairement et, en conséquence, ébranle la confiance du bailleur ou rend impossible les rapports normaux de bailleur à preneur ;

– Article 7 9° : Ce cas vise l’hypothèse où le bailleur, administration publique ou une personne morale de droit public, met fin au bail pour des motifs d’intérêt général  ;

– Article 7 10° : Il s’agit ici de notifier congé lorsque le bien loué doit, au moment du congé, être affecté comme terrain à bâtir ou à destination industrielle.

Le timing d’envoi du congé

L’ensemble des congés visés à l’article 7 de la loi sur le bail à ferme ne peuvent être notifiés à tout moment, comme c’est le cas pour ceux visés à l’article 6 de la même loi. En termes de timing lié à l’envoi du congé, l’article 7 s’ouvre sur les termes suivants : « Le bailleur peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période s’il justifie de l’existence d’un motif sérieux » (la loi liste ensuite les motifs de congés exposés ci-dessus). Concrètement, cela signifie que le congé sera envoyé en considérant que l’expiration du délai de préavis correspondra à l’échéance de la période en cours. Il convient donc d’être TRÈS TRÈS attentif à la date de prise de cours du bail, qu’il soit écrit ou oral, pour être en mesure de déterminer l’échéance de la période en cours et ainsi calculer adéquatement et sans erreur la fourchette de temps impartie par la loi pour l’envoi du congé basé sur l’article 7.

Si les mots « fourchette de temps » sont utilisés, c’est précisément parce que l’envoi du congé destiné à mettre fin au bail à l’expiration de la période en cours doit respecter un délai de préavis, lui aussi expressément déterminé par la loi, en son article 11. Il est ici question, alors, de distinguer selon que le congé est basé sur les articles 7 1° à 7 8° ou sur les articles 7 9° à 7 10°.

En vertu de l’article 11.2 de la loi sur le bail à ferme, « dans les cas visés à l’article 7 1° à 8°, le congé ne peut être donné au preneur qu’avec un préavis de deux ans au moins et quatre ans au plus ». Si un bail écrit a pris cours, par exemple, le 1er janvier 2020 pour une première période de 9 ans, celle-ci s’achèvera le 31 décembre 2028 si bien qu’un congé pour le motif d’exploitation personnelle basé sur l’article 7 1°, par exemple, devra être notifié entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026. À noter qu’il convient d’envoyer, dans l’exemple précité, le congé à partir du 1er janvier 2025 de façon à ce que le preneur l’ait reçu, au plus tard, le 31 décembre 2026.

Dans les cas visés aux articles 7 9° à 7 10°, l’article 11.1 de la loi sur le bail à ferme contient que « dans les cas visés aux articles 6 et 7 9° et 10°, le congé ne peut être donné au preneur qu’avec un préavis minimum de trois mois. Le bail est prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante ». Il ne saurait ici être question de fourchette mais simplement d’un délai de préavis de 3 mois minimum à respecter si bien qu’en tant que tel, le congé doit être dans les mains du preneur le dernier jour de la période en cours pour autant qu’il ait été adressé au minimum 3 mois avant. Dans l’exemple précité du bail ayant pris cours le 1er janvier 2020 pour une 1ère période de 9 ans, le congé devra être dans les mains du preneur le 31 décembre 2028 mais avoir été envoyé avant le 30 septembre 2028. Rappelons que la matière est complexe et que la question des délais de notification est épineuse : mieux vaut donc être conseillé que d’agir tout seul «dans son coin».

Henry Van Malleghem,