Le droit de préemption: un droit de préférence grâce auquel le preneur a son mot à dire

Le droit de préemption est en fait, en cas de vente d’un bien loué, un droit de préférence accordé par la loi au preneur à ferme. La loi permet ainsi au preneur de faire valoir une priorité d’achat par rapport à tout autre candidat acquéreur, à conditions égales bien évidemment. Il est légalisé aux articles 47 à 52 de la loi sur le bail à ferme.

Une dimension familiale

Il importe de préciser que le droit de préemption existe au profit personnel du preneur mais également au profit d’une série de parents prévue par l’article 47 de la loi : ainsi, ledit article précise-t-il que :

« En cas de vente d’un bien rural loué, le preneur jouit du droit de préemption pour lui-même ou pour ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou pour les conjoints et cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs, qui participent effectivement à l’exploitation de ce bien, suivant les règles déterminées à la présente section ».

Concrètement, cela signifie que jouissent aussi du droit de préemption les parents du preneur pour autant que ceux-ci participent à l’exploitation du bien. Le droit de préemption peut donc revêtir, en certains cas, une dimension familiale.

Accord entre le preneur et le bailleur

Au niveau de sa mise en pratique, plusieurs hypothèses peuvent se présenter. La première n’est, en tant que telle, pas vraiment un exercice, à proprement parler, du droit de préemption. Elle vise les cas où les bailleur et preneur se parlent. Les bailleur et preneur discutent de la vente du bien loué et se mettent d’accord sur les conditions de la vente. Il n’y aura pas là la mise en place de la « procédure de vente » visée par la loi dès l’instant où c’est le preneur, titulaire légal du droit de préemption, qui achète… Nul autre que lui ne pourrait se plaindre de quoi que ce soit, et comme c’est lui qui achète, le règlement de la vente est parfaitement légal.

L’exercice du droit de préemption

La seconde hypothèse est celle qui suppose la mise en exercice des règles de la loi. En règle, les bailleur et preneur ne sont pas entrés en contact ou, tout simplement, le bailleur souhaite offrir à la publicité son bien loué en vente.

Par exemple, un tiers, qu’on appelle tiers-acquéreur, se manifeste auprès du bailleur et fait une offre. Le bailleur l’accepte et signe avec le tiers-acquéreur un compromis de vente sous conditions suspensive du non-exercice du droit de préemption par le preneur.

Pour faire simple, le compromis de vente renseigne expressément que le bien en vente est loué à ferme et que la vente ne sera « définitivement acquise » au profit du tiers-acquéreur que si le preneur, à qui la possibilité d’acheter sera soumise, ne fait pas le choix d’acheter.

Le compromis signé sera notifié au preneur par le notaire (qui aura veillé à biffer la mention de l’identité du tiers-acquéreur), cette notification valant offre de vente au preneur qui aura un mois à dater de ladite notification pour indiquer au notaire qu’il souhaite acheter (par un des modes de communication visés à l’article 57 de la loi : par ex. le recommandé).

Soit le preneur indique, dans les délais et formes légaux, qu’il achète, et le tiers-acquéreur se trouve évincé. Soit le preneur fait savoir au Notaire qu’il n’achète pas, et le tiers-acquéreur est l’acheteur définitif.

Soit le preneur ne répond tout simplement pas dans le délai d’un mois, et le tiers-acquéreur est, en ce cas-là aussi, l’acheteur définitif.

Aucune modification sans l’accord du preneur

Il importe de préciser ici que, lorsque le preneur fait savoir qu’il n’achètera pas ou ne répond pas dans le délai légal, ce qui suppose qu’il n’achètera pas, les conditions de la vente ne peuvent être modifiées par le bailleur à la faveur du tiers-acquéreur…

Ceci est synthétisé à l’article 48 de la loi sur le bail qu’il n’est pas inutile d’ici reproduire :

« Le propriétaire vend le bien de gré à gré à une personne autre que le preneur uniquement après avoir mis celui-ci en mesure d’exercer son droit de préemption. À cet effet, le notaire notifie au preneur le contenu de l’acte établi sous condition suspensive de non-exercice du droit de préemption, l’identité de l’acheteur exceptée. Cette notification vaut offre de vente.

Si le preneur accepte l’offre, il notifie son acceptation au Notaire dans le mois de la notification visée à l’alinéa 1er, auquel cas, conformément à l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre parties dès que l’acceptation du preneur est arrivée à la connaissance du Notaire.

Si l’offre n’est pas acceptée dans le délai prévu à l’alinéa 2, aucune vente de gré à gré ne peut être consentie par le propriétaire à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables, sans l’accord du preneur. »

Les prochaines parutions seront consacrées à apporter des détails précis sur certains points du droit de préemption : cession du droit de préemption, sanctions en cas de méconnaissance du droit de préemption, exception au droit de préemption…

En attendant, et pour reprendre la formule désormais consacrée, on ne perdra pas de vue que la matière est complexe et toute erreur peut être lourde de conséquence. Autant donc se voir délivrer les conseils utiles par un professionnel !

Henry Van Malleghem,