Droit de préemption: les obligations du préempteur et le cas de l’irrespect du droit par le bailleur

Attardons-nous sur quelques particularités, à ce stade de l’examen du droit de préemption.

Les obligations à charge du préempteur (le preneur-acheteur)

Le preneur-acheteur, ou préempteur, peut-il, par exemple, acheter et revendre libre dès après, dans une perspective de spéculation immobilière ? Ou peut-il, par exemple encore, acheter et concéder un droit au bail à un autre agriculteur ensuite ? La réponse est résolument négative. En effet, l’article 54 de la loi sur le bail à ferme est pour le moins strict en ce sens qu’il impose une sorte de « délai d’épreuve » imposant au préempteur d’exploiter lui-même la parcelle, à titre personnel, effectif et continu, ce durant un délai de 5 années à dater de son acquisition. Il est entendu que le législateur assimile l’exploitation personnelle du préempteur à celle des membres de sa famille : Article 54 al.1er de la loi. Le preneur qui a fait usage de son droit de préemption ne peut pas, pendant une période de cinq ans à dater de l’acquisition, céder le bien ni son exploitation à des personnes autres que son conjoint, son cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs.

On sent, à la lecture de cet article 54 al.1er, que ce qui importe au législateur est d’assurer que le préempteur acquiert les parcelles parce qu’il en a besoin pour la pérennité de l’activité agricole familiale. Comme déjà dit par le passé, la loi sur le bail à ferme aime les familles.

Cette obligation ne lui interdit cependant pas de revendre pour autant qu’il ne revende pas libre d’occupation. La loi prévoit en effet en son article 54 alinéa 2 que le préempteur est autorisé à vendre les biens ruraux qu’il vient d’acquérir pour autant que le nouvel acheteur lui garantisse, à travers l’acte notarié de vente, une durée de bail effective de 9 années minimum. Autrement parlé, l’acte notarié de vente devra contenir une clause à travers laquelle le nouvel acheteur déclarera conférer au vendeur (le préempteur) un bail d’une durée minimale de 9 années : Article 54 al.2 de la loi. La limite au droit de cession prévue à l’alinéa premier, ne vaut pas dans le cas où le preneur, qui a fait usage de son droit de préemption, peut revendre le bien à un acheteur qui lui garantit dans l’acte de vente une durée de bail effective de neuf années.

Sanctions et motifs sérieux de dispenses

La loi prévoit enfin, en son article 54 al.3, que, si le préempteur ne respecte pas les obligations consignées aux alinéas 1 et 2 ci-avant retranscrits, il sera tenu de payer au vendeur initial (son ancien bailleur, donc), une somme correspondant à 20 % du prix de vente (entendons le prix de vente issu de la transaction entre le bailleur originaire et le préempteur, et non issu de la transaction entre le préempteur et le nouvel acheteur).

Notons cependant que le préempteur peut être délié de ses obligations s’il demande et obtient du Juge de Paix une dispense de respect desdites obligations. Cette dispense sera accordée par le Juge, selon le texte légal, si le préempteur est en mesure de justifier de « motifs sérieux ». La loi ne définit pas la notion qui relève de la souveraine appréciation du Juge de Paix. On peut penser, par exemple, et au cas par cas, à un changement de profession, une maladie, etc. etc.

Irrespect du droit de préemption par le bailleur

Évoquons ensuite l’irrespect du droit de préemption par le bailleur.

Le cas suivant peut être proposé. Une terre louée à ferme à un preneur B par un bailleur A. Ce denier estime toutefois ne pas être lié par un bail à ferme à la faveur de B et vend les terres libres d’occupation à un acheteur C. Ce dernier, une fois propriétaire, se manifeste auprès de B, lui indiquant qu’il a acquis les terres libres d’occupation et qu’il doit les libérer. B est pourtant en mesure d’établir qu’il occupe les terres depuis plusieurs années, les affectant à son activité agricole, et qu’il paie, en contrepartie, un fermage en liquide, moyennant reçu, à A. Or, B était intéressé par l’acquisition des terres. Pourra-t-il agir ? Évidemment. Il devra, pour ce faire, saisir le Juge de Paix compétent, d’abord par la voie d’un appel en conciliation et, ensuite, en cas de non-conciliation, par la délivrance d’une citation à comparution. Il devra mettre à la cause le bailleur A et l’acheteur C, en sollicitant l’annulation de la vente entre ces derniers et la condamnation de A à passer acte de vente avec lui. Le preneur B remboursera à l’acheteur C le prix de vente qu’il avait payé à A. On parle de subrogation. B peut aussi, s’il n’entend pas être subrogé dans les droits de C, se limiter à réclamer à A des dommages et intérêts que la loi fixe au forfait de 20 % du prix de vente issu de la transaction entre A et C. On parle d’action en dommages et intérêts. Il est important de noter que ces actions sont soumises à des délais de prescription extinctifs. En cas de vente publique, le délai est de 3 mois à dater de l’adjudication et, en cas de vente de gré à gré, de 3 mois à dater de la notification, si l’acte de vente avait été notifié à B, et de 2 ans à dater de la transcription de l’acte de vente à défaut de pareille notification. Prudence, donc, au sujet du délai. Encore faut-il savoir que vente il y a eu, ce dont ne se vantent généralement ni le vendeur, ni l’acheteur, surtout si bail il y a…

Pour synthétiser la question, reproduisons le texte de l’article 51 de la loi sur le bail à ferme :

En cas de vente faite en méconnaissance des droits de préemption du preneur, celui-ci peut exiger soit d’être subrogé à l’acquéreur, soit de recevoir du vendeur versement d’une indemnité correspondant à 20 % du prix de vente.

Dans le premier cas, l’action doit être intentée à la fois au vendeur et au premier acquéreur, et la demande n’est reçue qu’après avoir été inscrite en marge de la transcription de l’acte incriminé et, le cas échéant, en marge de la transcription du dernier titre transcrit.

Le subrogé rembourse à l’acquéreur le prix payé par lui ainsi que les frais de l’acte. Il n’est tenu que des obligations résultant pour l’acquéreur de l’acte authentique de vente et des charges consenties par l’acquéreur que pour autant que ces dernières aient fait l’objet d’inscription ou de transcription avant l’inscription de sa demande.

L’action en retrait et subrogation et l’action en indemnisation se prescrivent, en cas de vente publique, par trois mois à dater de l’adjudication et, en cas de vente de gré à gré, par trois mois à dater de la notification de cette vente au preneur, si une telle notification a eu lieu, et sans cela par deux ans à dater de la transcription de l’acte de vente.

En accueillant la demande de subrogation, le juge renvoie les parties pour la passation de l’acte devant le notaire choisi par elles ou devant un notaire nommé d’office, si les parties ne s’accordent pas sur le choix. Les frais de l’acte sont à charge du subrogé.

Toute décision rendue sur une action en subrogation sera inscrite à la suite de l’inscription prévue au deuxième alinéa.

On l’aura compris : la matière du droit de préemption est une des matières les plus complexes de la loi sur le bail, loi qui est déjà, à elle seule, très complexe par rapport à d’autres matières du droit. Il est donc vivement conseillé de se faire entourer par des professionnels en cas de doutes ou de questions, les conséquences pouvant être particulièrement lourdes en cas d’irrespect de la loi.

Henry & Louise Van Malleghem,