Céder son droit de préemption? Oui, mais sous certaines conditions…
L’analyse du droit de préemption des précédentes parutions se poursuit par l’approfondissement de la cession de ce droit par le preneur. Cette cession amène certaines conditions de notification selon le type de vente, un renouvellement du bail ainsi qu’une obligation de maintien de ce dernier.
Les lecteurs de Le
« Le droit de propriété confère directement au propriétaire le droit d’user de ce qui fait l’objet de son droit, d’en avoir la jouissance et d’en disposer. Le propriétaire a la plénitude des prérogatives, sous réserve des restrictions imposées par les lois, les règlements ou par les droits de tiers. »
Un droit qui peut être cédé
Ce droit de préemption, déjà important, l’est encore plus quand on sait qu’il peut faire l’objet d’une cession, ce à n’importe qui a les moyens de payer le prix contenu dans le compromis de vente. De fait, l’article 48bis de la loi sur le bail à ferme autorise le preneur à céder la totalité ou une partie de son droit de préemption, s’il l’exerce personnellement pour le surplus, à un ou plusieurs tiers. Le texte légal (48bis al.1er) est le suivant :
« Le preneur peut céder son droit de préemption pour la totalité du bien, ou pour partie s’il l’exerce lui-même pour le surplus, à un ou plusieurs tiers aux conditions suivantes. »
En pratique et selon le type de vente
Ledit article 48bis (al.2 à 5) expose la façon dont les choses se passent, en cas de pareille cession, selon qu’il s’agisse d’une vente de gré à gré, d’une vente publique ou d’une vente dématérialisée. En cas de vente de gré à gré, ce qui est pour l’heure le plus fréquent, là où le droit de préemption s’exerce par une notification que le preneur préempteur fait au notaire dans le mois de la notification du compromis par le même notaire, la cession de préemption se matérialise par une notification que le preneur cédant son droit de préemption et le tiers-acquéreur adressent au notaire, ce dans le même délai d’un mois. Il est renvoyé au texte légal pour ce qui concerne la vente publique ou la vente dématérialisée :
« En cas de vente de gré à gré, le preneur et le ou les tiers notifient ensemble la cession et l’acceptation au notaire, selon l’article 48, 1, alinéa 2. »
« En cas de vente publique physique, le preneur déclare céder le droit de préemption et le tiers déclare exercer ce droit, à la séance d’adjudication, selon l’article 48, § 3, alinéas 1er et 2 ou à l’occasion de la notification de l’acquiescement dans le délai de dix jours. Le vendeur peut exiger que le tiers fournisse caution. »
« En cas de vente dématérialisée, le preneur déclare céder son droit de préemption et le tiers déclare exercer ce droit, à l’occasion de la notification visée à l’article 48, 4, alinéa 2.
Dans les deux cas, le vendeur peut exiger que le tiers fournisse caution. »
Un renouvellement du bail
Une fois la cession du droit de préemption opérée, le preneur cédant son droit de préemption et le tiers-acquéreur sont tenus de rester unis par le bail. En effet, le 6e alinéa de l’article 48bis indique que « le bail est renouvelé de plein droit au profit du preneur à dater du jour anniversaire de l’entrée en jouissance du preneur suivant la date d’acquisition par le tiers ». Ceci constitue donc, de près ou de loin, un effet identique à ce qui se passe en matière de cession privilégiée : à dater du jour anniversaire de l’entrée en jouissance du preneur cédant son droit de préemption qui suit la notification, ce preneur se voit offrir un renouvellement du bail, donc la création d’une période d’occupation nouvelle de 9 années.
Prenons l’exemple suivant. A, preneur à ferme de B entré en jouissance le 1er novembre 2010, cède, le 30 mars 2025, son droit de préemption à C. La période d’occupation renouvelée dont bénéficie A suite à la cession du droit de préemption prend cours à dater du 1er novembre 2025, jour anniversaire de son entrée en jouissance (1er novembre 2010) qui suit la notification de la cession du droit de préemption (30 mars 2025).
L’obligation de conserver son bail
La loi prévoit encore, à l’alinéa 7 de l’article 48bis, que ce renouvellement implique que, durant une période minimale de 9 années, le preneur qui a cédé le droit de préemption ne peut mettre fin au bail dont le droit de préemption a été cédé, sauf pour un membre de sa famille légalement éligible (pour rappel, la loi sur le bail à ferme aime les familles) :
« Le preneur qui a cédé son droit de préemption aux conditions prévues par le présent article ne peut pas, pendant une période de neuf ans à dater de l’entrée en vigueur du nouveau bail visé à l’alinéa 6, céder l’exploitation du bien à des personnes autres que son conjoint, son cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou aux conjoints et aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs. »
Des sanctions prévues
L’irrespect de cette obligation, en lien avec l’exploitation durant 9 années au minimum, est sévèrement sanctionné puisque l’article 48bis alinéa 8 prévoit que le preneur ayant cédé son droit de préemption (A dans l’exemple) qui cesse son exploitation du bien rural concerné avant le délai de 9 ans s’expose à devoir payer au vendeur originaire (B dans l’exemple) un montant forfaitaire de 50 % du prix de vente, sauf à avoir obtenu, avant la cessation de l’exploitation du bien rural concerné, une autorisation du Juge de Paix. Notons qu’une jurisprudence récente a même prononcé la sanction, dans un cas particulier, de l’annulation de la vente de B à C.
Droit important au profit du preneur qu’est la possibilité de céder son droit de préemption, oui, mais droit encadré et balisé malgré tout.
En attendant, et pour reprendre la formule désormais consacrée, on ne perdra pas de vue que la matière est complexe: autant donc se voir délivrer les conseils utiles par un professionnel.
