À chaque règle, ses exceptions…Même pour le droit de préemption

Si le principe de base veut que le preneur à ferme dispose, en règle, d’un droit de préemption en cas de vente du bien rural loué et, par voie de conséquence, de la faculté légale de céder ledit droit de préemption, il reste que la loi a prévu, en certains cas précis et limitativement énumérés, des exceptions au droit de préempter et, par voie de conséquence encore, à celui de céder le droit de préempter.

Ces exceptions sont prévues à l’article 52 de la loi sur le bail à ferme. Dans la mesure où ces exceptions sont des dérogations au principe de base de la possibilité de préempter (et de céder), ces exceptions doivent nécessairement être interprétées de façon restrictive, ce qui suppose que, si un cas ressemble à une exception légalement prévue sans toutefois correspondre précisément à ladite exception, le principe du droit de préemption (et du droit de cession) aura priorité.

Les exceptions prévues par la loi sont au nombre de neuf. Examinons-les, l’une après l’autre.

En l’absence d’exploitation personnelle

La loi vise d’abord l’absence d’exploitation personnelle, en son article 52 1°. Il n’y a pas de droit de préemption si « le bien n’est pas exploité par lui personnellement ou par son conjoint ou par son cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou par les conjoints ou les cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs  ».

On observe que la notion d’exploitation personnelle peut davantage être vue comme une exploitation «familiale», les parents légalement évoqués étant considérés, d’une certaine manière, comme le preneur lui-même. Lorsque la loi évoque la notion d’exploitation, elle vise bel et bien l’exploitation agricole, et non toute autre occupation ne correspondant pas directement à l’activité agricole au sens de l’article 1er de la loi sur le bail à ferme ainsi défini : par « exploitation agricole, on entend l’exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente ».

Difficile, donc, de considérer qu’il existe un droit de préemption au profit d’un preneur qui laisserait, par exemple, le cheval de selle de sa fille pâturer sur la prairie louée. À noter que la loi précise encore que « les échanges portant sur la culture du bien loué n’affectent pas le droit de préemption du preneur  ».

Qu’advient-il de ce droit à l’âge légal de la pension ?

En son article 51 1/1°, la loi vise ensuite une exception au droit de préemption en lien avec l’âge du preneur. Il s’entend souvent, et à tort, que le preneur ayant atteint l’âge légal de la pension ne bénéficie plus du droit de préemption, voire, carrément, ne jouit plus du droit au bail. Pareille affirmation n’est pas exacte légalement.

Le texte légal prévoit qu’il n’y a pas de droit de préemption lorsque « le preneur a atteint l’âge légal de la pension, bénéficie d’une pension de retraite ou de survie et ne peut indiquer aucune des personnes mentionnées à l’article 34 comme pouvant poursuivre son exploitation (…) ».

Les conditions légalement visées sont cumulatives, ce qui signifie que toutes les conditions doivent être remplies pour que naisse l’exception au droit de préemption ou de cession. Il faut ainsi que ( 1 ) le preneur ait atteint l’âge légal de la pension + ( 2 ) qu’il bénéficie d’une pension de retraite ou de survie + ( 3 ) qu’il ne puisse renseigner aucun parent légalement éligible tel que défini par l’article 34 de la loi comme pouvant poursuivre son exploitation.

Vis-à-vis du preneur, lesdits parents sont les suivants : ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou les conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs ou les cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs.

Imaginons, par exemple, un preneur âgé de 70 ans qui bénéficie de sa pension et qui n’a pas d’enfant. En cas de vente du bien rural loué, le Notaire en charge de la vente ne devra pas lui offrir la possibilité de préempter. Observons que l’article 52 1/1° de la loi indique in fine que « la charge de la preuve est réalisée conformément à l’article 57bis  ». Cet article 57bis, qui n’est pas d’une clarté limpide, est ainsi rédigé : «  À partir du moment où le preneur a atteint l’âge légal de la pension, le bailleur ou l’officier instrumentant peut interroger celui-ci afin de déterminer s’il bénéficie d’une pension de retraite ou de survie, dans les formes prévues à l’article 57. Si le preneur n’apporte pas, dans les deux mois de la demande, la preuve qu’il est toujours en activité et qu’il ne perçoit pas une pension de retraite ou de survie ou s’il ne précise pas, le cas échéant, une personne mentionnée à l’article 34 comme pouvant poursuivre son exploitation, celui-ci est alors réputé bénéficier d’une pension de retraite ou de survie  ».

Un projet d’intérêt général

Au titre de troisième exception, la loi, en son article 51 3°, retire au preneur d’un bien rural le droit de préempter ou de céder le droit de préemption si le bien est vendu à une administration publique qui envisage d’affecter le bien acquis à un projet d’intérêt général. Ainsi, pas de droit de préemption « en cas de vente du bien à une administration publique ou à une personne juridique de droit public, lorsque le bien est acquis en vue d’être utilisé à des fins d’intérêt général  ». L’exemple qui peut être donné peut notamment être celui d’une Commune/Province/Région… qui achète un terrain pour y construire une crèche, un hôtel de ville, une école, un hall sportif, etc. Il convient de tenir compte du fait que tout projet d’une autorité publique ne rencontre pas forcément l’intérêt général. Il convient donc d’être attentif, dans l’examen de l’existence ou non du droit de préemption, au projet de l’autorité publique, afin de s’assurer qu’il correspond bel et bien à une fin d’intérêt général.

Les dernières exceptions seront examinées à l’occasion de la prochaine parution.

Henry & Louise Van Malleghem,

avocats au Barreau de Tournai